Augusto Fauvel de Moraes*
Primeiramente cumpre destacar que cresce o número de casos em que municípios tentam descaracterizar o valor real de operações imobiliárias, sobretudo de holdings, para majorar indevidamente e de forma ilegal a base de cálculo do ITBI.
O tema não é a imunidade, mas o valor sobre o qual ele incide e já há entendimento consolidado, em recurso repetitivo, de que a base de cálculo é o valor real da operação, não podendo o município substituí-lo por valor venal arbitrado unilateralmente.
Foi isso que decidiu o TJSP em caso envolvendo uma holding familiar que integralizou imóveis ao capital social por R$ 173.682,00, mesmo valor recebido pelos sócios em herança, comprovado por inventário. No entanto, o Município de São Paulo exigiu ITBI sobre R$ 2.356.468,00, valor de referência fixado unilateralmente, sem processo que justificasse a diferença.
O Tribunal aplicou o Tema 1113 do STJ: a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, só afastável pelo Fisco via processo administrativo regular, com contraditório. O “valor de referência” municipal já havia sido declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do próprio Tribunal.
A decisão alerta holdings e demais operações imobiliárias: cobranças de ITBI arbitradas acima do valor real podem ser questionadas. Quem já pagou nessas condições sobre um valor arbitrado ilegal, nos últimos 5 anos, pode ter direito à repetição do indébito.
*Augusto Fauvel de Moraes – advogado especializado em matéria tributária, em São Carlos.
