Dra. Patrícia Zani
Hoje na nossa pausa para o café vamos falar de planejamento patrimonial e sucessório. Uma das dúvidas mais frequentes que recebo em meu escritório diz respeito à possibilidade de doar um imóvel ainda em vida aos filhos ou demais familiares.
Muitas pessoas acreditam que a doação é apenas uma forma de “adiantar a herança” ou evitar futuras despesas com inventário. Embora a doação possa, de fato, integrar uma estratégia sucessória eficiente, ela exige atenção jurídica e deve ser realizada com muito cuidado.
A doação de imóvel consiste na transferência da propriedade do bem pelo titular para outra pessoa, denominada donatário. Em outras palavras, após a formalização da doação e seu respectivo registro, o imóvel deixa de pertencer ao doador e passa a integrar definitivamente o patrimônio do beneficiário.
É justamente nesse ponto que surgem muitos equívocos. Não raramente, encontro pessoas que realizaram a doação de seus imóveis aos filhos, mas continuam acreditando que podem vendê-los ou negociá-los livremente no futuro. Contudo, uma vez transferida a propriedade, o imóvel já não pertence mais ao antigo proprietário.
A Doação e os Limites da Lei
A legislação brasileira protege os chamados herdeiros necessários, que são os descendentes, ascendentes e o cônjuge.
Por essa razão, o Código Civil estabelece que metade do patrimônio do titular constitui a chamada “legítima”, parcela que obrigatoriamente será destinada aos herdeiros necessários.
Isso significa que uma pessoa não pode doar livremente todo o seu patrimônio para terceiros, deixando seus herdeiros sem a parcela mínima garantida pela lei.
Além disso, quando a doação é realizada para um dos filhos, por exemplo, ela normalmente será considerada um adiantamento da herança, devendo ser observada a igualdade entre os herdeiros quando ocorrer a futura sucessão.
Como Funciona a Doação de Imóvel?
O procedimento envolve três etapas principais.
- Pagamento do ITCMD
O primeiro passo consiste na declaração e recolhimento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), tributo de competência estadual.
Em São Paulo, atualmente, a alíquota aplicada é de 4% sobre a base de cálculo definida pela legislação estadual.
Muitas pessoas imaginam que doar é mais barato do que transmitir o bem por herança. Contudo, embora a doação possa reduzir alguns custos futuros, o ITCMD continua sendo devido.
- Escritura Pública de Doação
Após a regularização do imposto, é necessário lavrar a escritura pública de doação em um tabelionato de notas.
Nessa etapa, geralmente são exigidos documentos pessoais das partes, certidões de estado civil, matrícula atualizada do imóvel e demais documentos específicos solicitados pelo cartório.
Também incidem os chamados emolumentos cartorários, cujo valor varia conforme o estado e o valor do imóvel.
- Registro no Cartório de Imóveis
A escritura, por si só, não transfere a propriedade.
Para que a doação produza efeitos perante terceiros, é indispensável registrar a escritura na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Somente após esse registro é que o donatário passa a ser efetivamente o proprietário do bem.
É Possível Continuar Morando no Imóvel?
Sim. Para situações como essa, existem cláusulas específicas que podem ser inseridas na escritura.
Uma das mais utilizadas é a reserva de usufruto, pela qual o doador transfere a nua-propriedade ao beneficiário, mas mantém o direito de usar, residir e até receber rendimentos do imóvel durante sua vida.
Essa é uma ferramenta extremamente importante no planejamento sucessório, pois permite antecipar a sucessão sem comprometer a segurança patrimonial do doador.
Existem Restrições?
Sim.
A legislação proíbe, por exemplo:
- A doação de todos os bens do patrimônio sem que o doador preserve recursos suficientes para sua própria subsistência;
- A doação que prejudique a legítima dos herdeiros necessários;
- Determinadas doações entre cônjuges, dependendo do regime de bens adotado;
- Situações envolvendo imóveis com pendências ou irregularidades que impeçam a transferência.
A Importância do Planejamento Jurídico
Cada família possui uma realidade própria. Por isso, não existe um modelo único de doação que sirva para todos os casos.
Dependendo dos objetivos familiares, podem ser incluídas cláusulas de usufruto, incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade e reversão, entre outras.
Uma análise jurídica adequada permite evitar conflitos futuros, proteger o patrimônio familiar e garantir que a vontade do proprietário seja respeitada.
A doação de imóvel em vida pode ser uma excelente ferramenta de organização patrimonial e sucessória. Contudo, para que produza os efeitos desejados, deve ser realizada com planejamento, segurança jurídica e orientação especializada.
Afinal, quando o assunto é patrimônio familiar, prevenir sempre será mais econômico e menos traumático do que remediar.
(*) A autora é advogada inscrita na OAB/SP sob o n° 293.156, atuante desde 2012. Pós-graduada em Direito Civil Negocial, é especialista em Direito Previdenciário e Imobiliário. São-carlense, é sócia-fundadora do escritório Caneppele & Zani Advogados e autora de e-book. Apaixonada por café, alia sensibilidade, técnica e uma abordagem humanizada na advocacia. Contato profissional: @patriciazani_adv @caneppelezani. WhatsApp 16 992071032.
Esta coluna é uma peça de opinião e não necessariamente reflete a opinião do Jornal Primeira Página sobre o assunto.
