(*) Dra. Patricia Zani
A usucapião é uma das formas mais conhecidas de regularização imobiliária no Brasil. No entanto, nem toda posse dá direito à propriedade. Entender como ela funciona é o primeiro passo para evitar erros e proteger o seu patrimônio.
É comum ouvir alguém dizer: “Moro neste imóvel há muitos anos, então ele já é meu.” Embora essa seja uma crença bastante difundida, a realidade jurídica é um pouco diferente.
A usucapião é um direito previsto na legislação brasileira que permite adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, desde que sejam preenchidos os requisitos estabelecidos em lei. O simples decurso do tempo, por si só, não garante a propriedade.
Por isso, antes de iniciar um pedido de regularização, é importante conhecer as regras e verificar se o seu caso realmente se enquadra nessa modalidade.
O que é a usucapião?
A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que, uma vez reconhecido o direito, o imóvel passa a pertencer ao possuidor, independentemente da vontade do antigo proprietário.
Seu objetivo é conferir segurança jurídica àqueles que exercem a posse de forma contínua, pacífica e com aparência de proprietário, valorizando também a função social da propriedade.
Quais são os requisitos?
Embora existam diversas modalidades de usucapião, alguns requisitos costumam estar presentes na maioria dos casos:
- posse contínua e sem interrupções;
- posse mansa e pacífica, ou seja, sem oposição;
- intenção de agir como verdadeiro proprietário (animus domini);
- cumprimento do prazo previsto em lei para a modalidade aplicável.
Em determinadas situações, a legislação também exige boa-fé, justo título, utilização do imóvel para moradia ou exploração produtiva da área.
Quais são as principais modalidades?
A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma destinada a situações específicas.
Usucapião Extraordinária
Prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige, em regra, posse por 15 anos, prazo que pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelecer moradia habitual no imóvel ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião Ordinária
Regulada pelo art. 1.242 do Código Civil, aplica-se quando há justo título e boa-fé. O prazo é de 10 anos, podendo ser reduzido para 5 anos nas hipóteses previstas em lei.
Usucapião Especial Urbana
Prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, destina-se a imóveis urbanos de até 250 m², utilizados para moradia, exigindo posse por 5 anos e a inexistência de outro imóvel em nome do possuidor.
Usucapião Especial Rural
Fundamentada no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil, aplica-se a imóveis rurais de até 50 hectares, explorados para moradia e produção, com posse por 5 anos.
Usucapião Familiar
Prevista no art. 1.240-A do Código Civil, pode ocorrer quando um dos cônjuges ou companheiros abandona voluntariamente o lar e o outro permanece na posse exclusiva do imóvel por 2 anos, observados os demais requisitos legais.
Cada modalidade possui características próprias, motivo pelo qual a análise individual do caso é indispensável.
É possível fazer usucapião em cartório?
Sim.
Além da via judicial, a legislação permite que a usucapião seja reconhecida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, por meio do procedimento extrajudicial, previsto no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e regulamentado pelo Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça.
Essa modalidade costuma ser mais célere, desde que não haja impugnação e toda a documentação esteja regular. Em qualquer hipótese, o acompanhamento por advogado é obrigatório.
Quais documentos podem ser importantes?
Um dos aspectos mais relevantes para o sucesso do pedido é a produção de provas da posse exercida ao longo dos anos.
Entre os documentos que normalmente auxiliam na demonstração desse direito estão:
- documento de identidade e CPF do possuidor;
- certidão de nascimento ou casamento;
- matrícula atualizada ou certidão do imóvel expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, acompanhados da ART ou RRT, quando exigidos;
- comprovantes de residência;
- contas de água, energia elétrica, telefone ou internet vinculadas ao imóvel;
- comprovantes de pagamento do IPTU (imóvel urbano) ou do ITR (imóvel rural);
- fotografias da ocupação e das benfeitorias realizadas;
- contratos particulares, recibos ou qualquer documento relacionado à origem da posse;
- documentos que demonstrem reformas, construções ou investimentos realizados no imóvel;
- testemunhas que possam confirmar o tempo e a forma como a posse foi exercida.
Vale lembrar que o pagamento do IPTU não transforma, por si só, o possuidor em proprietário, mas pode servir como um importante elemento de prova, juntamente com os demais documentos apresentados.
Mitos e verdades
“Morar muitos anos em um imóvel é suficiente para adquirir a propriedade.”
❌ Mito. O tempo é apenas um dos requisitos exigidos pela legislação.
“Quem paga IPTU automaticamente se torna proprietário.”
❌ Mito. O pagamento do imposto demonstra vínculo com o imóvel, mas não substitui os requisitos legais da usucapião.
“É possível fazer usucapião diretamente em cartório.”
✅ Verdade. A legislação permite o procedimento extrajudicial quando preenchidos os requisitos legais.
“Imóveis públicos podem ser adquiridos por usucapião.”
❌ Mito. A Constituição Federal proíbe expressamente a usucapião de bens públicos.
Um café para refletir
Regularizar um imóvel significa proteger um patrimônio e proporcionar segurança jurídica para o presente e para as próximas gerações. Um imóvel devidamente registrado facilita a venda, o financiamento, o inventário e evita futuros conflitos.
Antes de ingressar com um pedido de usucapião, é recomendável reunir a documentação disponível e buscar orientação jurídica. Em muitos casos, a usucapião será o caminho adequado; em outros, poderá haver formas mais rápidas e apropriadas de regularização, como a adjudicação compulsória ou a regularização fundiária.
(*) A autora é advogada inscrita na OAB/SP sob o n° 293.156, atuante desde 2012. Pós-graduada em Direito Civil Negocial, é especialista em Direito Previdenciário e Imobiliário. São-carlense, é sócia-fundadora do escritório Caneppele & Zani Advogados e autora de e-book. Apaixonada por café, alia sensibilidade, técnica e uma abordagem humanizada na advocacia. Contato profissional: @patriciazani_adv @caneppelezani. WhatsApp 16 992071032.
Esta coluna é uma peça de opinião e não necessariamente reflete a opinião do Jornal Primeira Página sobre o assunto.
